土地区画整理事業の概要

土地区画整理事業とは

　自分たちの土地が道路に面していなかったり、細長い土地や不整形な土地で活用しづらい。道路が狭くて危険。水はけが悪く、下水道も整備されていない。このような土地を改善するには一人ではなかなかできないものです。
　土地区画整理事業とは、お互いの土地を少しずつ出し合って、自分たちの手で生活環境に必要な道路、公園などを整備すると同時に土地を道路に面した整形な形に直して土地活用や営農をしやすくする事業です。
　このように土地を少しずつ出し合うことを“減歩”といい、すべての土地を道路に面した場所に整形な形で割り付けることを“換地”といいます。
　この換地という作業によって、土地の分筆や合筆、交換などの手間の掛かる手続きなしで交換分合できるのが、土地区画整理事業の最大の特徴です。

区画整理をしないと

• 乱開発によるスプロール化が進み、住環境の悪い街に
• 道路に面せず、土地活用がしづらい街に
• 周辺が整備され、取り残された街に
• 行き止まりや、狭い道路の危険な街に
• ミニ開発が連続し、不良市街地に

区画整理をすると

• 不良市街化を防止し、健全な市街地に
• 街としての基盤が整備され、災害に強い街に
• すべての土地が、道路に面した整形な土地に
• 公園・緑地が整備され、緑豊かな街に
• 下水道が整備され、衛生的な街に
• 宅地化農地と生産緑地を交換分合し、土地活用がしやすくなる
• 町名・地番が整理され、住所がわかりやすくなる
• 土地の境界がハッキリする

土地区画整理事業のしくみ

土地区画整理事業のしくみ

• 土地区画整理事業のしくみ[PDFファイル／92KB]

換地とは

　土地区画整理事業では、道路、公園などを整備すると同時に地権者の皆さんが所有されている個々の土地についても、その現在の状況を考慮しながら、すべての土地が道路に面するように再配置を行います。この再配置によって、元の土地から新たな土地に置き換えられた土地を“換地”といいます。換地は、原則として現在の土地の付近となりますが、学校・調整池などの計画と重なる場合には、少し離れた場所に換地されることがあります。
　なお、土地の権利（所有権、地上権、永小作権、借地権など）は同時に新しい土地に移ることになります。

減歩とは

　土地区画整理事業では、街づくりを進めるために、事業に必要な土地を区域内の地権者の皆さん全員が公平に少しずつ出し合って事業を行う仕組みになっています。この皆さんがお持ちの土地の一部を事業のために出していただくこを“減歩”といいます。減歩は、道路、公園などの公共用地にあてるもの（公共減歩）と、事業資金の一部にするための保留地（保留地減歩）となります。
　また、公共減歩と保留地減歩を合わせたものを“合算減歩”といい、単に「減歩」というのは合算減歩のことをさします。

保留地とは

　保留地とは、土地区画整理事業の執行により整備された土地の一部を事業費に充当するために定めた土地で、施行者が取得することになります。

宅地とは

　公共用地以外の土地はすべて宅地といいます。畑や山林も土地区画整理事業においては宅地といいます。

公平な負担で公平な利益（メリット）を

　土地区画整理事業は、地権者の皆さんに「減歩」という負担をしていただかなければ、事業が成り立ちません。
　しかし、区画整理によって受ける利益（メリット）が大きい土地と小さい土地とが同じ負担（減歩率）では公平とは言えません。利益が大きい土地は負担が大きく、逆に、利益が小さい土地は負担を小さくするのが公平の原則です。
　土地区画整理事業では、区画整理前の土地を土地評価基準に基づき1筆ごとに評価し、区画整理後の換地先の土地の評価と比較して減歩に差を付けます。
　例えば、既に道路に面した適当な間口と奥行きのある宅地はもともと評価が高いことから減歩率は平均より低く、逆に、道路に面していない細長い畑が道路に面した整形な土地になれば飛躍的に評価が上がりますので、当然平均減歩より高い減歩率になります。
　このように、減歩に差を付けることが公平の原則です。つまり、公平な負担で公平な利益（メリット）を得られるのが土地区画整理事業の特徴です。

区画整理と生産緑地

生産緑地とは

　生産緑地とは、市街化区域内農地「緑地」としての機能に着目して農地を計画的に保全しようとするもので、このような基本的な考えに基づき市街化農地は住宅・宅地の供給のため積極的に宅地化を促進し、一方、保全すべき農地は計画的、永続的な保全が図られるよう生産緑地法によって都市計画上指定したものです。

市街化区域内農地の土地計画上の位置付け

• 市街化区域内農地の土地計画上の位置付け[PDFファイル／32KB]

土地区画整理事業区域内の生産緑地は

　生産緑地は「緑地」として保全すべき農地ですから土地区画整理事業をしても生産緑地の解除の条件にはなりません。区画整理後も、生産緑地としての指定は変わりません。
　生産緑地を土地区画整理事業区域内に含めて整備する目的は、宅地化農地との換地による交換分合や、道路整備によって営農をしやすくし、将来いつでも活用、処分できるように事前に基盤整備を済ませておくことにあります。

土地区画整理事業の施行者

　土地区画整理事業は、その地区の特色により、次の施行者によって行われます。

• 土地区画整理事業の施行者[PDFファイル／62KB]

土地区画整理事業の流れ

　事業化のための発意から事業の開始（事業の認可）、事業完了までの基本的な流れです。

• 土地区画整理事業の事業認可までの流れ
• 事業認可後の土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業の実施例

　市内で実施された区画整理事業の一例を写真で紹介します。

• 八千代市上高野第1土地区画整理事業
• 八千代市大和田駅南地区土地区画整理事業