建築協定

ページID：0033745 更新日：2023年5月22日更新印刷ページ表示

建築協定とは

土地利用（都市計画の概要）

　建築物を建築する場合には、建築基準法などで、用途、構造などいろいろな基準が定められていますが、それらはみな一律の基準であり、その地域に応じた住みよい環境づくり、個性あるまちづくりをするためには必ずしも十分とは言えません。

　そこで、良好なまちづくりを行うため「建築協定」という制度が設けられています。
　建築協定制度は、住宅地としての環境または、商店街としての利便を高度に維持増進するなどのため、土地所有者等の全員の合意によって、建築基準法に決められた最低限の基準に加え、それ以上のきめ細かい基準を定めて、互いに守りあっていくことを約束する制度です。
　また、開発者が1人で協定を結ぶことができる「1人協定」という制度もあり、新しく開発された市街地においても、あらかじめ環境を維持するための基準を設定することが開発者にも期待されています。
　建築協定は、単なる申合せや任意の協定と違って、締結するときは特定行政庁に申請して認可を受ける必要があります。
　また、合意した当事者間だけでなく、協定参加者の土地等を後から購入し権利者となった人にも効力がおよびます。

＜地区計画と建築協定の違い＞
	地区計画	建築協定
根拠法	都市計画法、建築基準法	建築基準法
性格等	公的な「都市計画」となる	建築基準法に根拠を持つものの、取り決めは「私的契約」と考えられている（取り決めた内容は、協定書で規定）
決定主体	土地所有者等の意見を反映させて市が決める（一部、知事の承認）	協定者による話合いなどで決める
成立の要件	必ずしも全員の合意は要しない	協定者全員の合意が必要
改廃の要件	都市計画の変更手続が必要	変更：全員の合意が必要廃止：過半数の協定者の合意が必要
効力の範囲	都市計画決定後は、地区内の土地所有者等に効力が及ぶ	認可公告後に、土地所有者等となった者にも効力が及ぶ
有効期間	期限は特にない	協定者が任意に定める（一般的には10年）
運営主体	市が通常の行政として運営する	地元の建築協定運営委員会
違反に対する措置	市で行う	運営委員会で行う

区域内の土地所有者等全員の合意が前提です。

　建築協定に参加できる人は、土地の所有者や借地権者等（法律では「土地の所有者等」といっています）に限定されます。
ただ、借地権の目的となっている土地については、借地をしている人が参加すれば土地の所有者は参加しないこともできます。
　借家権者は建物を建てる権限がないので、原則として参加者としていませんが、協定の内容が例えば建物に取り付ける広告看板等のような借家権者のなしうる行為におよぶ場合には参加者となることができます。
　また、建築協定は個人の財産権を規制するという性格のものですが、それは協定について協定区域内の土地の所有者等の全員が合意していることが根拠となっています。そのため、協定を締結しようとする地域のすべての土地の所有者等が合意し、協定に参加していることが理想ですが、実際には何人かの方が合意されないケースが出てくると思われます。
　この場合、合意されなかった方の区画は建築協定区域に含めることはできませんし、建築協定の効力は及ばないことになります。したがって、建築協定の締結にあたっては地域のみなさん全員が参加できるよう、時間をかけて理解を得るよう努力が大切です。

建築協定区域隣接地

　建築協定に参加してもらえなかったところについては、当初の認可申請の際に「建築協定区域隣接地」として指定しておけば、将来、この土地の所有者等が参加しようと思われたときに、特定行政庁あてに書面（合意書等）で参加の意思表示をするだけで建築協定に加わることができます。

一人協定

　建築協定は本来複数の土地所有者等の合意によるものですが、一人の土地所有者のほかに土地所有者等がいない土地の区域については、この土地所有者が一人で協定を設定できるという特例（一人協定）が認められています。
　一人協定は、分譲宅地などにおいて建築協定の締結を容易にするため定められた制度で、認可を受けた建築協定は、認可の日から3年以内において、この建築協定の区域内の土地に2人以上の土地所有者等が存することとなった時から効力を生じます。

協定には、特定行政庁（八千代市）の認可が必要です。

　建築協定を締結しようとする土地の所有者等は、協定の目的となっている土地の区域（建築協定区域）、建築物に関する基準、協定の有効期間および協定違反があった場合の措置を定めた建築協定書を作成します。
　そして、その代表者によって、これを特定行政庁に提出し、その認可を受けなければなりません。
　特定行政庁は、認可の申請が、次に掲げる条件に該当する時は、この建築協定を認可しなければならないことになっています。

建築協定の目的となっている土地または建築物の利用を不当に制限するものでないこと。
建築基準法第69条に定める目的（住宅地としての環境または商店街としての利便を高度に維持増進する建築物等の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善する）に合致するものであること。
建築協定において建築協定区域隣接地を定める場合には、その区域の境界が明確に定められていることその他の建築協定区域隣接地について国土交通省令で定める基準に適合するものであること。