都市計画の概要

土地利用

　都市内の土地について、住居・商業・工業などの用途と機能を適正に配分すること、公共施設に見合った建築密度を適正に配分すること、環境保全の面から適正な空間を保持すること、美観を維持することなどの観点から、土地利用に一定の秩序を与えることによって、良好な環境と機能を維持するために、土地利用に関する計画を都市計画で定めています。

都市計画区域

　都市計画区域は、健康で文化的な都市生活と機能的な都市活動を確保するという都市計画の基本理念を達成するために、都市計画法及びその他の法令の規制を受けるべき区域として都道府県が指定します。

市街化区域及び市街化調整区域

　都市計画区域では、まちが無秩序に広がっていくことを防ぎながら計画的なまちづくりを行うことになります。
　そこで、都市計画区域内を、すでに市街地になっている場所やおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街地にしていくための市街化区域と、市街化を抑えるための市街化調整区域の二つに分け（以下「線引き」という。線引きするか否かは都道府県の判断に任されている）、まちづくりが無計画に広がらないように建築・開発行為を制限しています。道路、公園、下水道など公共施設の設備は、市街化区域の中で優先的に進められます。

　八千代市では昭和45年の当初の線引き以来、定期的な見直し等を行ってきていますが、現在の市街化区域は約2,303ha（都市計画区域の44.9％）、市街化調整区域は約2,824ha（同　55.1％）となっています。

※地域名は概ねの地域を示しており、ここに表示されていない地域については直接お問い合わせください

地域地区

　都市計画区域内の土地をその利用目的によって区分し、建築物などについての必要な制限を行うことにより、土地の合理的な利用を図り、都市の健全な発展と秩序ある整備に資するために定めるものです。

用途地域

　市街化区域の中は、さらに細かく、住宅地、商業地、工業地などに区分されます。これは用途地域として決められるものです。
　用途地域の設定は、誰もが暮らしやすく活動しやすいまちを目指すうえで重要です。例えば住宅地の中に工場やオフィスビルが建つなど、一つの地域に種類の異なる土地利用が混じり合っていると、お互いに生活環境や業務の利便が悪くなります。そこで、まち全体のなかで、その地域が果たす役割を考慮して用途地域を定めます。
　種類は全部で13種類あり、それぞれに土地の利用目的と建てられる建物の用途・建ぺい率・容積率が決められています。
　八千代市の市街化区域内の用途地域は、12種類となっています。また、用途地域のうち、第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域については、建築物の高さの限度10mを指定しています。

八千代市用途地域等の指定方針及び指定基準（令和2年12月策定）

高度地区

　日照、通風、採光などの市街地環境を維持するため、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度、または最低限度を定める地区です。
　八千代市では平成27年3月31日付けで既存の第一種高度地区及び第二種高度地区に、北側部分の斜線制限に加え、建築物の最高高さ制限が付加されました。
　また、準工業地域及び工業地域には、新たに第三種高度地区が指定されました。

第一種高度地区（最高限）20m
（約225ha）

1. 建築物の最高の高さは、20メートルとする。
2. 建築物の各部分の高さ（地盤面からの高さによる。以下同じ。）は、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が4メートルの範囲にあっては、当該水平距離の1.25を乗じて得たものに5メートルを加えたもの以下とし、当該水平距離から4メートルを減じたものに0.6を乗じて得たものに10メートルを加えたもの以下とする。

第二種高度地区（最高限）20m
（約337ha）

1. 建築物の最高の高さは、20メートルとする。
2. 建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が8メートル以内の範囲にあっては、当該水平距離の1.25を乗じて得たものに10メートルを加えたもの以下とし、当該水平距離から8メートルを減じたものに0.6を乗じて得たものに20メートルを加えたもの以下とする。

第二種高度地区（最高限）31m
（約295ha）

1. 建築物の最高の高さは、31メートルとする。
2. 建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が8メートル以内の範囲にあっては当該水平距離の1.25を乗じて得たものに10メートルを加えたもの以下とし、当該水平距離から8メートルを減じたものに0.6を乗じて得たものに20メートルを加えたもの以下とする。

第三種高度地区（最高限）20m
（約198ha）

1. 建築物の最高の高さは、20メートルとする。

≪適用の除外≫
準工業地域及び工業地域内の工場、倉庫等には、建築物の高さ制限（第三種高度地区）は適用されません。

≪特例≫
平成27年3月31日（火曜日）において、既存のマンション等、最高高さ制限に適合しない部分を有する建築物は、同規模・同用途であれば建替えが可能です。（建替えの際は、市の特例認定を受ける必要がありますので、注意してください。）

• 高度地区の規定書（平成28年9月改正）
• 八千代都市計画高度地区運用基準（平成31年1月改正）
• 最高高さ制限超過部分がある建築物の建替えの特例の考え方（八千代都市計画高度地区運用基準　別表第1）
• 八千代都市計画高度地区の特例等認定要綱（平成28年4月改正）

防火地域及び準防火地域

　市街地における火災の危険を防除するために定める地域です。
　八千代市では、一部を除く商業系の用途地域に防火地域（約65ha）、準防火地域（約24ha）を都市計画決定しています。

駐車場整備地区

　自動車交通が著しくふくそうする市街地およびその周辺で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域に定める地区です。
　八千代市では京成八千代台駅周辺及び京成勝田台駅周辺の2地区（約50ha）を都市計画決定しています。

　特に自動車がふくそうする地区を駐車場整備地区として指定しましたが、路外駐車場の設置の規定、駐車施設の附置義務の詳細については現在検討中であります。

生産緑地地区

　都市化の進展に伴い市街化区域内において緑地機能等の優れた農地等が無秩序に造成されると、生活環境に悪化をもたらすとともに、計画的な市街化を図る上で支障を生じることにかんがみ、このような農地等を計画的に保全し、もって良好な都市環境の形成に資することを目的として指定します。

地区計画等

地区計画

　地区計画とは、それぞれの地区の特性に応じて定める「地区レベルの都市計画」です。用途地域よりもさらに詳細に、一定の地区レベルで道路・公園などの地区施設や建築物、土地利用についての計画を地区住民の意向を反映しつつ総合的、かつ一体的に定めることで、それぞれの地域にふさわしい機能や、優れた景観のまちづくりを誘導することができます。

• 地区計画の決定状況