市街化調整区域の建築物等の入手(購入)や建築物等を建築する場合は都市計画法違反にご注意ください

　市街化調整区域で建築物等を入手(購入)する、または新たに建築物を建築しようとする場合は、下記事項に注意してください。不明な点があれば開発指導課にご相談ください。

　都市計画法では、既成市街地や計画的に市街化を図るべき区域を「市街化区域」、市街化を抑制すべき区域を「市街化調整区域」と区分しています。
　無秩序に市街地が拡大した場合、道路、下水道等の公共施設の整備が必要となることや電気・ガス・水道の設備、生活関連施設としてバス等の公共交通、子供たちが通う学校等が必要になります。また、公共施設の未整備により大雨による溢水被害、道路の未整備による消防活動困難など災害への対応にも支障をきたすこととなり、これらを解消するためには、新たな公共施設の整備等、きわめて非効率な公共投資を余儀なくされます。このため、都市計画では、総合的な土地利用計画に基づいた運用がされています。
　市街化調整区域では、原則として建築行為（建築物の新築、改築等）や開発行為（建築物の建築または特定工作物の建設のための土地の区画形質の変更）を行うことはできません。また、用途変更（住宅として建築が認められた建築物を事務所など別の用途で使用する等）をすることも制限されています。

　市街化調整区域では、建築物の新築、改築および用途の変更は、都市計画法の制限を受けており、一部の例外行為を除いて市長の許可を受けなければ行うことができません。

「一例として、次に該当すると判断された場合は例外行為になります。」
・市街化調整区域の指定を受けたときに既に存在していた建築物を増改築する場合（用途変更は不可）
・農業従事者(農家)が農家住宅や農業用倉庫を建築する場合

　市街化調整区域で建築物等の許可を受ける為には法に定める立地基準と技術基準を満たす必要があります。また既に許可を受けた建築物を入手(購入)し使用する場合であっても、許可を受けた目的（用途）以外の目的で使用すると、都市計画法違反になることがあります。

【違反となる既存建築物の使用例】
・特定の方のみが使用できる建築物(農家住宅等、いわゆる属人性が有るといいます。)を、許可を受けた方以外(第三者の方)が使用すること
・専用住宅である建築物の全部または一部を事務所または店舗等として使用すること
・店舗等で許可を受けた建築物を倉庫として使用すること　　など

　都市計画法に違反した建築物は、権利者、行為者およびこれに関わった関係者が自らの責任において是正しなければなりません。
　是正がされない場合は、法に基づき除却命令などの監督処分(第81条）が行われ、なおも命令に従わない場合は、罰則が科されることがあります。

　市街化調整区域の建築物等については、適法な物件ばかりではありません。また属人性をもつ物件もあり、一見して適法かどうかの判断が難しい物件もあります。
　違反建築物を購入した場合、是正指導の対象となり、また違反の事実を承知した上で譲り受けた場合は、法に基づき除却命令などの監督処分(第81条）が行われ、なおも命令に従わない場合は、罰則が科されることがあります。
市街化調整区域で建築物等を入手（購入）されるときは十分に注意しましょう。

　よく確かめずに入手（購入）された場合に、次のようなトラブルが発生する可能性があります。

・増改築ができない
・目的の用途に使用することができない
・売却ができない

　建築された経緯を調べるには、以下のような資料があります。入手(購入)する前に仲介業者や所有者に、確認するようにしてください。また書類の有無だけでなく許可要件等の内容や、その後の増築等にも注意が必要です。

・都市計画法に基づく開発行為(変更)許可通知書、検査済証
・都市計画法に基づく予定建築物以外の建築等許可通知書、開発行為または建築に関する証明書など
・建築基準法に基づく確認済証および検査済証

　市街化調整区域で建築物を建てるときや売買等で所有者、使用者、用途の変更をされる際には、必ずご相談ください。なお許可に関しては開発指導課、建築確認に関しては建築指導課で確認することができます。(※古い年代のものだと詳細にわからない場合があります。)