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開発行為の許可に関すること
開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域を計画的な市街化を促進すべき市街化区域と, 原則として市街化を抑制すべき市街化調整区域に区域区分した目的を担保することおよび公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保することの2点を目的としています。そのため、本市において施行される一定規模の開発行為については、あらかじめ八千代市長の許可を受けなければなりません。
1.「開発行為」とは
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の「区画、形、質」の変更をいいます。土地の区画形質の変更とは、次のいずれかに該当する行為を指します。
- 区画の変更[PDFファイル／805KB]
道路等の公共施設の新設改廃を伴う行為 - 形の変更[PDFファイル／142KB]
高さ30ｃｍを超える切土、盛土を行う造成行為 - 質の変更[PDFファイル／207KB]
農地等宅地以外の土地を宅地とする行為
2.開発行為の許可について
八千代市において開発行為を行おうとする者は、あらかじめ開発許可を受けなければなりません。許可を要する開発区域面積は, 次のとおりです。
- 建築物の用に供する目的で行う開発行為
市街化区域 500平方メートル以上
市街化調整区域 面積要件なし（※用途により開発区域面積に制限があります。) - 第1種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為
市街化区域 500平方メートル以上
市街化調整区域 面積要件なし
（※第1種特定工作物：コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント他） - 第2種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為
開発区域面積が10,000平方メートル以上
（※第2種特定工作物：野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動・レジャー施設）
3.一体開発について
市街化区域にあっては開発行為の許可対象区域面積は，500平方メートル以上となっていますが，開発区域がどの範囲までなのかを明確にする必要があります。
なお一体的な土地の区域を意図的に分割して開発許可の規制を逃れようとする，いわゆる「開発許可逃れ」については，次に示す一体開発の判断基準により審査を行います。
開発計画の検討時には開発区域が500平方メートル未満であっても，隣接・近接地に未利用地がある計画の場合は「7.開発行為事前相談」に記載の開発行為事前相談書を位置指定道路の事前協議申請や建築確認申請の前に必ず提出してください。
事前相談書の提出が無い場合は，これらの手続きが停止する可能性があります。
- 一体開発の判断基準
隣接する（又は近接する）複数の土地における開発行為等が、一体的な開発行為と認められる場合は、「一体開発」として、これらの土地の区域を合わせた全体の区域を開発区域とみなします。
「一体開発」を行う開発区域の規模が規制対象規模(500平方メートル)以上となる場合は、開発許可不要の場合を除き、開発許可を受けなければなりません。
一体的な開発行為と認められるかどうかを判断する観点は次のとおりです。
- 行為主体の同一性
申請者，工事施行者，土地の所有者(6箇月以内に開発区域内の土地を所有していた者を含む)などが同一であるかどうか - 利用目的の一体性
道路や下水道等の公共施設について機能上，または土地利用計画上不可分であるかどうか
- 物理的位置関係
隣接・近接の程度がどれほどか
- 時期的関係
建設や造成などの時期が近いかどうか、開発行為が計画的・連続的に行われるかどうか
一体開発が疑われる事例 [PDFファイル／366KB]
4.規制規模未満の開発行為について
市街化区域内において行う開発行為で、その規模が500平方メートル未満のものは開発許可の対象とはなりません。ただし、新たに行おうとする開発行為が従前に行われた開発行為に関連し、次表の基準日から一定の期間（6ヶ月）を経過していない場合においては一体の開発区域とみなし、開発区域面積の合計が500平方メートル以上の場合には開発許可の対象となります。
| 開発行為の形態 | 基準日 |
|---|---|
| 建築基準法第6条第1項に基づく建築確認を受けた建築物の敷地にかかる開発行為 | 建築物にかかる検査済証（建築基準法）または中間検査（建築基準法、住宅金融公庫法等）を合格した日 |
| 建築基準法第42条第1項5号に基づく道路位置の指定を受けた道路にかかる開発行為 | 道路位置の指定を受けた日(公告日) |
| 租税特別措置法の規定に基づく優良宅地認定を受けた一団地の土地にかかる開発行為 | 優良宅地の認定を受けた日 |
※関連とは次のいずれかに該当する場合をいいます。
- 同一土地所有者（申請日から遡り6ヶ月以内において同一土地所有者であった場合を含む。）である場合
- 同一事業者もしくは同一施工者による開発行為の場合
- それぞれの開発行為が不可分一体であると認められる場合
5.開発区域外の整備について
開発区域外の整備とすることができる土地の区域は、次のいずれかの区域をいいます。
- 既存の接続先道路を拡幅する場合における開発区域外の道路となる土地の区域[PDFファイル／35KB]
- 既設排水施設に接続される場合における開発区域外の水路の工事にかかる土地の区域[PDFファイル／35KB]
- 開発区域に接し、造成協力をする土地の区域[PDFファイル／28KB]
※開発区域外整備にかかる区域は、原則として公園、緑地、広場面積の算定対象とはしない。ただし、開発による道路としての位置づけが必要な場合は開発区域に算入する。
6.開発行為許可申請手数料について
開発行為許可申請手数料等については、八千代市手数料条例を参考にしてください。
八千代市手数料条例（別ウィンドウで開く）＜外部リンク＞
7.開発行為等事前相談について
市街化区域内の規制規模以上の土地において行われる建築行為や区画の分割等が開発許可を要するか否か、市街化調整区域において連たんする土地の区域であるか否かの判断は開発行為等事前相談書にて行っております。
8.開発行為等許可申請に必要な添付図書
各種申請に必要な添付図書は、申請の種類によって異なります。以下に申請に必要な添付図書の一覧を示します。あくまでも標準的な計画での添付図書であり計画内容に応じて追加の図書を求める場合がありますのでご了承ください。なお以下に記載の無い申請手続に必要な図書についてはお問い合わせください。
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